中古物件の販売価格の決め方は？最終的には売主次第！
家を売りに出すという経験が豊富な人は少ないでしょう。
売りに出そうとした時、周りに聞いても経験者や知識がある人がいないため相談ができず、不安になってしまう方が多いです。
「どれくらいの期間で売るの？」「ローンが残ったらどうしよう？」「販売価格の決め方は何を基準にしているの？」こういう不安が多いと思います。
また全て不動産業者にお願いして、自分の思った価値が付かなかったという声も耳にします。
初めて中古物件を売りに出す人の不安を解消、解決するために役立つ情報をまとめてみました。
中古物件の価格設定はとても難しい！
中古物件の販売価格は、新築物件の販売価格の決め方に比べとても難しいとされています。
新築物件であれば、土地や建物の原価、その他諸経費、利益などから決めますが、中古物件の販売価格の決め方は違います。
中古物件の場合は、似たような物件の過去の取引価格を目安として決められますが、それだけでは決められないのが現状です。
売主によっては少し価格が下がってしまっても早く売りたいという方や、時間をかけてでも自分の売りたい価格で売りたい方など色々な事情があります。
また、売れやすい時期と売れにくい時期とがあります。
経済状況も販売価格に影響します。
景気が良い時は価値が上がりますが、不景気の場合は購入希望者が減るので価値は下がってしまいます。
条件や状況に応じた価格設定をしなければならないため、中古物件の価格設定は難しいと言えるでしょう。
中古物件の販売価格の決め方は？
中古物件の販売価格はまず、「売主の販売価格の最低ライン」、「売主の売りたい価格」を決めることが大切です。
特に重要なのは「売主の販売価格の最低ライン」です。
物件が売れたとしても、住宅ローンが残ってしまっては元も子もありません。
そのため、残りの住宅ローンが完済できる価格を最低ラインに設定するという決め方をしましょう。
次に「売主の売りたい価格」です。
実際に販売する際は、まず売主の売りたい価格で販売します。
しかし、売主の売りたい価格で購入する人はなかなかいません。
購入を検討している人も市場価値を調べて来ることが多いからです。
購入したいと思ってもらえる価格設定をしなければ売却することはできません。
客観的に物件を見て、自分だったらこの金額までなら出せるという決め方で価格設定をするのも良いかもしれません。
販売価格を設定する為に不動産業者が決める査定価格を基準に考えるのも良いでしょう。
しかし最終的に販売価格は売主次第になりますので、売主が納得のいく販売価格で設定してみましょう。
不動産業者の査定価格の決め方は売主の事情も考慮して決まる
不動産業者にとって中古物件を売るというのは、新築に比べてとても大変です。
不動産業者の査定価格の決め方は中古物件を売却するにあたり、とても重要になります。
中古物件は、不動産業者が市場価値を元に査定を行い査定価格というものを出しますが、売主の事情なども考慮して査定をしなければならないからです。
売主に住宅ローンが残っている場合、住宅ローンの残高を考慮していないと借金が残ってしまうため、完済できる価格で査定します。
売主が早く売ってお金を作りたい場合は、売れやすい価格査定をしなければ売主の希望通り早く売る事は出来ません。
査定が中古物件の売れ行きや売主の将来に影響してくるため、不動産業者は慎重に査定しなければなりません。
また、市場価値より高すぎる査定をした物件はなかなか売却できず、売れ残ってしまう可能性が出てきます。
せっかく市場価値より高く査定をしても、売却できなければ売主は中古物件を手放せず、売却するために値下げをすることになります。
しかし、市場価値より低く査定してしまうと、本来もっと高く売れるはずの物件を、市場価値よりも安く売りに出してしまうことになります。
1度売りに出してしまうと、その販売価格からの値上げというのは市場が急激に変化しない限り難しいです。
査定してもらう時には、不動産業者に売主の事情を話しておくことも大事と言えるでしょう。
中古物件の市場価値は何が影響してくるのか？
中古物件の市場価値は築年数やスペックが影響してきます。
その中でも1番影響してくる要因は築年数です。
物件の価値は新築直後から急降下し始めます。
15年～16年で価値の降下は緩やかになり、30年程で新築の約半分の価値になると言われています。
新築直後から価値が下がるため、減点法が用いられます。
子供が遊んで着けてしまった傷や、生活していく上で着いてしまった汚れ、経年劣化で発生する雨漏りなどが減点に繋がり、市場価値に影響してきます。
ただし、市場価値の決め方は減点法だけではなく加点法を用いる場合もあります。
中古物件であればリノベーションやリフォーム、バリヤフリーなど物件への付加価値が施してある場合です。
また「用途地域」も要チェックです。
用途地域は大きく3種類「住居系」「商業系」「工業系」に分けられます。
住宅であれば「住居系」がふさわしいく、その中でも1番人気が高いのが「第1低層住居専用地域」です。
高級住宅街と呼ばれている地域のほとんどが「第1低層住居専用地域」に当たります。
「第1低層住居専用地域」は高層ビルなどが規制されており、住環境を守るための地域なので人気がとても高く、その為加点として市場価値に影響してきます。
中古物件は新築の時の価値から下がると思われがちですが、スペックによっては価値が上がっている場合があるので、覚えておきましょう。
市場価値の上がり下がりに比例して、物件の価格も変動します。
中古物件の市場価値は価格に影響してくることも覚えておきましょう。
中古物件の販売期間と時期の決め方
中古物件を売却する為に販売期間を不動産業者と決めていきましょう。
計画的に販売することは、中古物件を売却する上でとても重要な戦術になってきます。
販売期間は中古物件であれば3ヶ月～6ヶ月とされています。
というのも不動産業者との販売契約は業者のほとんどが3ヶ月契約だからです。
6ヶ月で物件を販売すると仮定します。
販売～2ヶ月目は売主の売りたい価格で販売します。
次に、3ヶ月目～5ヶ月目までは不動産業者が査定した価格で販売します。
そして、最後の1ヶ月を売主の販売価格の最低ラインで販売します。
こういった決め方で販売していくのが良いでしょう。
とはいえ期間内に必ず売れるとも言い切れません。
また売れるまでの期間が長いからといって損をするともいえません。
市場価値より少し高くして販売に出した物件が1年後に売れるといったことあります。
売れるまでの期間は販売する時期やタイミングによって変わります。
不動産は一般的には春と秋が一番売れ行きが良い時期とされています。
特に春は、仕事や学業で新たに4月から引っ越してくる家庭も多いので中古物件は売れます。
そういった家庭は秋頃から3月にかけて物件を探し始めます。
中古物件を売りに出す際は時間に余裕を持った販売計画を立てたり、中古物件が売れやすい秋頃から3月を狙って販売開始できるようにしてみましょう。
実際に売却する時の注意すべきポイントは2つ
中古物件の購入者はまず表示価格で購入しようとはしません。
必ず値下げ交渉をしてきます。
注意すべきポイントの1つ目は、販売価格の設定は値下げを考慮した価格に設定することです。
値下げを考慮した価格で設定しておくことで、多少値下げをしても売主の販売価格の最低ラインを直ぐに下回ることはないでしょう。
しかし値下げを考慮せず価格を設定してしまうと、すぐ売主の販売価格の最低ラインに到達してしまう可能性も出てきます。
値下げを考慮した価格の決め方は、自分が購入者側だったらいくら値下げ交渉するかを考え、販売価格に上乗せします。
ただし上乗せした価格が高すぎると、購入者に検討もしてもらえない可能性があるので慎重に決めましょう。
注意すべきポイント2つ目は、値下げの限度額を決めることです。
値下げをすることは売却する上で大事ですが、値下げをし過ぎてしまうと、購入者はもっと値下げができるのではないかという心理が働きどんどん値下げ交渉をしてきます。
また売却期間が延びてしまい、売却タイミングを逃してしまう恐れもあります。
そこで、これ以上は値下げできないという限度額を売主の中で設定しておくことが大切です。
全く値下げをしないと購入者も買いたいと思ってくれませんが、値下げをし過ぎると値下げを誘発するだけなので注意しましょう。
中古物件の販売価格の決め方は売主次第で変わる！
中古物件は販売価格の決め方や販売期間、販売時期によって売却できる価格が変わってくる事がわかりました。
販売価格の決め方は色々な要因で変わってきますが、最低限住宅ローンを完済できる販売価格で売却できるように不動産業者と相談しましょう。
しかし最終的に販売価格を決めるのは売主自身になるので、市場価値をみながら価格を検討してみてください。
また販売するのにも時間がかかるので、販売計画も不動産業者と入念に立てることをオススメいたします。
